EŞYA HUKUKU Kısaltılmış Ders Kitabı

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ

Sayfa

I. EŞYA HUKUKUNUN KONUSU 1

II. AYNÎ HAK KAVRAMI VE UNSURLARI. 1

A. Kavram 1

B. Unsurları 2

1) Eşya 2

a) Kavram 2

b) Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları (objeleri) 5

aa) Bağımsız ve sürekli haklar 5

bb) Doğal güçler, enerji. 5

cc) Üzerinde aynî hak kurulabilen haklar. 5

c) Eşya çeşitleri ve ayrımın aynî haklar yönünden önemi. 6

aa) Taşınır eşya – Taşınmaz eşya 6

bb) Basit eşya – Birleşik eşya – Eşya birliği. 6

cc) Misli eşya – Gayrimisli eşya. 7

dd) Tüketime tabi olan-olmayan eşya. 7

ee) Bölünebilen-Bölünemeyen eşya 8

ff) Özel mülkiyete tabi olabilen-Özel mülkiyete tabi olamayan eşya 8

gg) Sahipli eşya — Sahipsiz eşya (res nullius) 8

2) Eşya Üzerinde Doğrudan Doğruya Hâkimiyet 9

3) Herkese Karşı İleri Sürülebilirlik. 9

III. AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI. 10

1) Sağladığı Yetkiye Göre 10

a) Mülkiyet hakkı. 10

b) Sınırlı aynî haklar 10

aa) İrtifak hakları. 10

bb) Rehin hakları. 10

cc) Taşınmaz yükü11

2) Hak Sahibinin Tayin Ediliş Tarzına Göre.11

IV. AYNÎ HAKLARA HÂKİM OLAN PRENSİPLER. 12

1) Belirlilik (Muayyenlik) Prensibi 12

2) Kamuya Açıklık (Aleniyet) Prensibi 13

3) İnancın Korunması Prensibi. 13

4) Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık Prensibi. 13

5) Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı İşlememesi Prensibi. 14

V. AYNÎ HAK - ALACAK HAKKI VE EŞYAYA BAĞLI BORÇ AYRIMI. 14

BİRİNCİ KISIM

ZİLYETLİK VE TAPU SİCİLİ

Birinci Bölüm

ZİLYETLİK

§ 1. GENEL BAKIŞ . 17

§ 2. ZİLYETLİK KAVRAMI VE ZİLYETLİĞİN NİTELİĞİ 19

I. KAVRAM 19

II. ZİLYETLİĞİN HUKUKİ NİTELİĞİ 21

§ 3. ZİLYETLİĞE TÂBİ ŞEYLER 23

§ 4. ZİLYETLİĞİN ÇEŞİTLERİ . 24

1) Haklı - Haksız Zilyetlik. 24

2) İyi Niyetli - Kötü Niyetli Zilyetlik 24

3) Malik Sıfatıyla - Başka Sıfatla Zilyetlik 24

4) Asli - Fer’î Zilyetlik 25

5) Kendisi İçin - Başkası İçin zilyetlik ve Hizmet Zilyetliği (Zilyet Yardımcılığı). 26

6) Dolaylı - Dolaysız zilyetlik. 27

7) Tek Başına - Birlikte (Müşterek ve Elbirliğiyle) Zilyetlik 27

§ 5. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI VE KAYBI. 28

I. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI 28

1) Aslen Kazanma 28

2) Devren Kazanma. 29

3) Tesisen (Kurulmaya Bağlı) Kazanma 29

4) Miras Yolu ile Kazanma 30

II. ZİLYETLİĞİN DEVRİNİN ÇEŞİTLİ ŞEKİLLERİ. 30

1) Kısa Elden Teslim (Zilyetlik Sıfatının Değiştirilmesi) Yoluyla Zilyet Kılma 30

2) Yeni Zilyedin Dolaysız (Doğrudan Doğruya) Zilyet Kılınması 31

a) Malın teslimi. 31

b) Araçların teslimi 32

c) Malın, yeni zilyedin fiili hâkimiyetine bırakılması. 33

3) Yeni Zilyedin, Dolaylı (Vasıtalı) Zilyet Kılınması 33

a) Temsilci aracılığı ile zilyetliği kazanma. 34

b) Hükmen teslim 35

c) Zilyetliğin havalesi. 37

d) Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi 41

III. ZİLYETLİĞİN SONA ERMESİ. 42

1) Zilyedin Arzusu ile Sona Erme 42

2) Fiili Hâkimiyet Kaybı 43

§ 6. ZİLYETLİĞİN KORUNMASI. 43

I. ZİLYEDİN KUVVET KULLANMA İMKÂNI 44

II. ZİLYETLİK DAVALARI 46

1) Zilyetliğin Gasbında İade ve Tazminat Davaları 47

a) Zilyetliğin iadesi davası. 47

b) Tazminat davası. 48

2) Zilyetliğe Saldırı Halinde Açılacak Davalar 49

a) Saldırıya son verilmesi talebi 49

b) Saldırı sebebinin önlenmesi talebi. 50

c) Saldırıdan doğan zararların tazmini talebi. 51

3) Hak Düşürücü Süreler 51

4) Yargılama Usulü. 52

III. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI 52

1) Amaç 52

2) Usul 53

a) Yetkili makam. 53

b) Başvuru. 53

c) Soruşturma ve karar 53

3) Kararın Sonuçları. 54

a) İdare bakımından. 54

b) Haklara etkisi bakımından 54

c) Uygulanması bakımından. 55

4) Saldırının Tekrarlanmasında Ceza Yaptırımı. 55

§ 7. TAŞINIRLARDA ZİLYETLİĞİN HAK KARİNESİ OLUŞU. 55

I. KARİNELER 56

1) Mülkiyet Karinesi 56

2) Başkasının Mülkiyet Karinesine Dayanma. 57

3) Fer’î Zilyetlikte Sınırlı Aynî Hak Veya Kişisel Hak Karinesi. 58

II. KARİNENİN ROLÜ. 59

A. Hâlihazır Zilyedin Hak Karinesine Dayanan Savunması 59

B. Önceki Zilyedin Hak Karinesine Dayanan Talebi (Taşınır Davası) 59

1) Taşınır Davasının Şartları 60

a) Zilyetlik, zilyedin iradesi dışında sona erdirilmiş olmalıdır 60

b) Şimdiki (hâlihazır) zilyedin üstün hak karinesinin çürütülmesi. 61

aa) Birinci imkân: Şimdiki (hâlihazır) zilyedin zilyetliği kötü niyetle kazandığını ispat 62

bb) İkinci imkân: Malın elinden rızası dışında çıktığını ispat 62

2) Taşınır Davasının Özellikleri. 66

a) Mülkiyete dayanan istihkak davasına nazaran özellikleri. 66

b) Zilyetlik davasına nazaran özellikleri 67

C. Zilyetlik Karinesine Güvenerek Kazanılan Hakkın Korunması 68

1) İyi Niyetle Kazanmanın Tam Korunduğu Haller. 69

a) Emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanılması. 69

b) Para ve hamile yazılı senetlerin kazanılması. 72

2) İyi Niyetle Kazanmanın Korunmadığı Haller 72

3) İ yi Niyetle Kazanmanın Kısmen Korunduğu Haller. 73

§ 8. TAŞINMAZLARDA HAK KARİNESİ 73

I. TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARDA 73

II. TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARDA. 74

§ 9. ZİLYETLİĞİN GERİ VERİLMESİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER. 75

I. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ ZİLYETLERİN DURUMU. 76

1) Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı. 76

2) Yaptığı Giderler (Masraflar) Bakımından Talep Hakkı. 77

a) Zorunlu, yararlı ve lüks masraf kavramları. 77

b) Zilyedin masrafları talep hakkı 78

II. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ OLMAYAN (KÖTÜ NİYETLİ) ZİLYETLERİN DURUMU. 79

1) Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı. 80

a) Malı alıkoymuş olması yüzünden hak sahibinin uğradığı zararlar 80

b) Elde ettiği ürünler 81

c) Elde etmeyi ihmal ettiği ürünler . 82

d) Kötü niyetli zilyedin malı bizzat kullanma suretiyle elde ettiği menfaatler: Ecrimisil 82

e) Diğer yararlar. 86

2) Giderleri Talep Hakkı 86

İkinci Bölüm

TAPU SİCİLİ

§ 1. GENEL BAKIŞ. 87

§ 2. TAPU SİCİLİ KAVRAMI VE UNSURLARI. 89

I. KAVRAM 89

II. ANA SİCİL VE TAMAMLAYICI UNSURLAR 89

1) Temel Sicil: Tapu Kütüğü 89

2) Kat Mülkiyeti Kütüğü. 90

3) Yevmiye Defteri 91

4) Belgeler. 91

5) Planlar. 92

III. YARDIMCI SİCİLLER. 93

1) Aziller Sicili 93

2) Düzeltmeler Sicili 93

3) Kamu Orta Malları Sicili. 93

4) Tapu Envanter Defteri. 93

5) İdari Sınırlar Kayıt Defteri 94

§ 3. TAPU SİCİLİ TEŞKİLATI VE DEVLETİN SORUMLULUĞU 94

I. TEŞKİLAT 94

II. TAPU SİCİLLERİNİN TUTULMASINDAN DEVLETİN SORUMLULUĞU 94

1) Sorumluluğun Şartları 95

a) Zarar bulunmalıdır. 95

b) Zarar tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğmalıdır. 96

c) Nedensellik bağı olmalıdır 99

2) Uygulanacak Esaslar ve Rücu Sorunu. 99

§ 4. TAPU SİCİLİ SİSTEMİMİZE HÂKİM OLAN PRENSİPLER 100

I. TAŞINMAZA SAHİFE AÇILMASI PRENSİBİ 100

II. TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI İÇİN TESCİL GEREKMESİ 101

III. TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI 101

IV. TESCİLİN YOLSUZ DA OLSA, İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER İÇİN HÜKÜM İFADE ETMESİ 101

V. TAPU SİCİLİNİN KAMUYA AÇIKLIĞI. 101

1) Prensip. 101

2) Kamuya Açıklık Prensibinin Sonucu. 103

§ 5. TAŞINMAZLARIN KÜTÜĞE GEÇİRİLMESİ. 103

I. UYGULANACAK HÜKÜMLER 103

II. KÜTÜKTE SAHİFE AÇILACAK ŞEYLER: TAŞINMAZ KAVRAMI VE TAPULAMANIN YAPILIŞI 104

A. Taşınmaz Kavramı. 104

1) Arazi 104

2) Bağımsız ve Sürekli Haklar. 105

a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır. 105

b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arz etmelidir. 105

c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir. 106

d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir 107

3) Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler. 107

B. Kadastro (Tapulama). 108

1) 3402 sayılı Kadastro Kanunu Uyarınca Kadastro 108

a) 3402 sayılı Kanun’un amacı ve uygulama alanı. 108

b) Uygulanacak metot. 109

c) Teşkilat 109

d) Taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işleri110

e) Mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar.110

aa) Tapuya kayıtlı taşınmazlarda111

bb) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda .111

cc) Diğer hükümler112

f) Kadastro tutanağının düzenlenmesi, ilân ve itiraz.113

g) Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların dava yoluyla çözümlenmesi114

h) Taşınmaz tespitinin sonucu114

III. KÜTÜĞE KAYDEDİLMEYECEK TAŞINMAZLAR115

IV. TAPULU TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ VEYA BİRLEŞTİRİLMESİ.117

1) Ayırma118

2) Birleştirme118

§ 6. TAŞINMAZA AİT KÜTÜK SAYFASINA YAPILACAK KAYITLAR119

I. TAŞINMAZI TEŞHİSE YARAYACAK BİLGİ.119

II. AYNÎ HAKLARIN TESCİLİ, TERKİNİ, DEĞİŞTİRİLMESİ.119

A. Tescil 119

1) Kavram119

2) Tescil için Gerekli Şartlar. 120

a) Taşınmaza sayfa açılması yolu ile. 120

b) Taşınmaza sayfa açıldıktan sonra 120

aa) Talep-İstem. 120

aaa) Talep yetkisi 121

bbb) Talebin şekil ve içeriği. 122

ccc) Talebin hukuki niteliği 123

c) Belgeleme 124

aa) Tescil talebinde bulunma yetkisinin belgelenmesi. 124

bb) Hukuki sebebin belgelenmesi. 125

cc) Belgelerin noksanlığı 125

3) Tescilin Yapılışı 125

a) Mülkiyet hakkının tescili 127

b) İrtifak ve rehin hakları ile taşınmaz yüklerinin tescili 128

4) Tebliğ 128

B. Terkin . 128

1) Terkin için Gerekli Şartlar 129

a) Aynî hakkı sona erdirici terkinler 129

b) Sicili düzeltici terkinler. 129

aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa. 129

bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa 130

2) Terkinin Şekli. 130

C. Kaydın Değiştirilmesi. 131

III. ŞERHLER. 131

A. Kişisel Hakların Şerhi 131

1) Medeni Kanun’da Belirtilenler. 131

2) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Belirtilenler. 133

3) Şerhin Tapu Kaydına İşlenmesi 133

B. Tasarruf Yetkisine Ait Kısıtlamaların Şerhi. 134

1) Medeni Kanun’da Belirtilenler. 134

a) MK m. 1010/f. 1’de belirtilenler. 134

aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları 134

bb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre. 135

cc) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması 135

b) Medeni Kanun’un diğer hükümlerinde belirtilenler. 136

aa) Aile konutu. 136

bb) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf yetkisinin sınırlandırılması. 136

2) Medeni Kanun Dışında Belirtilenler 136

C. Geçici Tescillerin Şerhi 137

1) Medeni Kanun’da Öngörülenler. 137

a) Aynî hak iddiası. 137

b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan tamamlanmasına kanunen imkân verilenlerin talepleri 138

2) Usul 138

IV. BEYANLAR 138

1) Medeni Kanun ve Tapu Sicili Cumhurbaşkanı Yönetmeliğinde Belirtilenler. 139

2) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Belirtilenler . 139

V. TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA AİT DÜŞÜNCELER. 140

§ 7. TAPU KÜTÜĞÜNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKMÜ 140

I. TESCİLİN HÜKMÜ. 140

A. Tescilin Olumsuz Hükmü 141

1) Tescil Prensibinin Mülkiyet Hakkındaki İstisnaları 141

2) İrtifak Hakkı ve Taşınmaz Yükünün Tescilsiz Kazanılması. 142

3) Rehin Hakkının Tescilsiz Kazanılması. 142

B. Tescilin Olumlu Hükmü: İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması 143

1) Uygulama Şartları. 143

a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir. 143

b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir 144

c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir 144

d) Koruma üçüncü kişinin iyi niyetli kazanımı içindir 145

e) Koruma üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer kurucu unsurlar geçerli ise mümkündür 146

2) Uygulama halleri 146

a) Medeni Kanun m. 1023’ün Kapsamına Giren Haller. 146

b) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına girmeyen haller. 147

aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller 148

bb) Aynî hak niteliği bulunmamasına rağmen aynî hakmış gibi tescil edilmiş haklar 148XVI

cc) Aynî hakkın kazanılmasına yol açan hukuki sebepteki sakatlıklar:.148

dd) Aynî hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki sakatlıklar ve tasarruf ehliyetindeki eksiklikler 148

ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil yetkisindeki sakatlıklar. 149

ff) Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar. 149

3) İyi Niyetin Etkisi 150

C. Aynî Hakkın İçeriğinin Belirlenmesi. 151

II. DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ. 151

1) Taşınmazı Teşhise Yarayacak Bilgi. 151

2) Şerhler 151

a) Kişisel hakların şerhinin hükmü. 152

b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü. 153

aa) MK m. 1010’da belirtilen şerhlerin hükmü 154

aaa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar. 154

bbb) Haciz, iflâs ilânı, konkordato ile verilen süre. 154

ccc) Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması. 155

bb) Medeni Kanun’un diğer hükümleriyle getirilen şerhlerin hükmü. 155

aaa) Aile konutu 155

bbb) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler. 156

c) Geçici tescil şerhlerinin hükmü 156

3) Beyanlar. 157

§ 8. TAPU SİCİLİNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKÜMSÜZLÜĞÜ. 158

I. YOLSUZ TESCİL 158

A. Yolsuz Tescilin Sakıncaları 158

B. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi. 159

1) Medeni Kanun’a Göre 159

a) Kurucu unsurlardaki sakatlık veya tescilin yapılmasındaki yolsuzluklarda. 159

aa) Tescilin, kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz olması 159

aaa) Düzeltme (tashih) davası 159

bbb) Anlaşmaya dayanan düzeltme 161

bb) Tescilin, tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden yolsuz olması 162

b) Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma uymayan tescillerde. 163

aa) Aynî hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde 163

bb) Aynî hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde 163

II. DİĞER KAYITLARIN YOLSUZLUĞU 163

1) Taşınmazı Teşhise Yarayan Bilgi. 163

2) Yolsuz Şerhler. 164

3) Yolsuz Beyanlar. 164

İ K İ N C İ K I S I M

MÜLKİYET

Birinci Bölüm

GENEL HÜKÜMLER

§ 1. MÜLKİYET KAVRAMI 165

§ 2. MÜLKİYETİN İÇERİĞİ 167

I. AKTİF YETKİ 167

II. KORUYUCU YETKİ 169

1) İstihkak Davası (Rei Vindicatio) 170

a) Davanın konusu, amacı, hukuki niteliği. 170

b) Davacı-Davalı sıfatları. 171

2) Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası (Actio Negatoria) 172

a) Genel olarak. 172

b) Davacı-Davalı sıfatları. 173

§ 3. MÜLKİYETİN KONUSU VE KAPSAMI. 175

I. BÜTÜNLEYİCİ PARÇALAR 175

1) Tanım ve Hükmün Amacı 175

2) Bütünleyici Parça Vasfının Kazanılması. 176

a) Sıkı maddi bağlantı dolayısıyla temel unsur haline gelme. 177

b) Yerel adetlere göre temel unsur sayılma 178

3) Bütünleyici Parça Vasfının Kaybı ve Hukuki Sonuçları 179

4) Ayrıca Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler ve Özellikle Ürünler. 180

a) Yapılar ve dikili bitkiler 180

b) Doğal ürünler 180

aa) Dönemsel olarak elde edilen ürünler 181

bb) Yerel adetlerin bir şeyden elde edilmesini uygun gördüğü verimler 181

5) Bütünleyici Parça Sayılmanın Hukuki Sonuçları 182

II. EKLENTİ 182

1) Tanımı ve Hükmün Amacı. 182

2) Eklenti Vasfının Kazanılması 183

a) Özgüleme (tahsis). 183

b) Dış Bağlantı. 185

3) Eklenti Olmanın Hukuki Sonuçları. 185

§ 4. MÜLKİYETİN ÇEŞİTLERİ. 187

I. GENEL OLARAK 187

II. PAYLI MÜLKİYET 188

1) Kavram 188

2) Paylı Mülkiyetin Kurulması 189

a) Hukuki işlem ile. 189

b) Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile . 189

c) Kanun gereği 190

3) Paydaşların Payları Bakımından Durumları 190

a) Pay oranı. 190

b) Paydaşın payında tasarrufu. 191

c) Paydaşın hakkını koruması 193

4) Paylı Mülkiyet Birliği ve Yönetimi. 194

a) Olağan yönetim işleri. 196

b) Önemli yönetim işleri. 196

c) Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar. 198

5) Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri 199

a) Yönetime katılma yetkisi 199

b) Paylı malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi 199

c) Malın tamamını kapsayan tasarruf yetkileri. 201

d) Ortak menfaatleri koruma yetkisi. 202

6) Paydaşların Giderlere ve Yükümlülüklere Katılması 203

7) Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi. 203

a) Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi. 204

aa) Payın devri yoluyla. 204

bb) Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması. 204

cc) Terk yoluyla 205

b) Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle paylaşma (taksim). 206

aa) Paylaşma isteme hakkı. 206

bb) Paylaşma isteme hakkının sınırları 207

aaa) Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması. 207

bbb) Paylaşma hakkından feragat sözleşmesinin varlığı 208

ccc) Zamanın paylaşma için uygun olmaması 209

cc) Paylaşmanın yapılışı. 209

III. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ211

1) Kavram.211

2) Elbirliği Mülkiyetinin Kurulması 212

a) Elbirliği ortaklığı halleri. 212

b) Mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması. 213

3) Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu. 214

4) Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi. 216

5) Elbirliği Mülkiyeti Kurumuna Yöneltilen Eleştiriler. 217

İkinci Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ

§ 1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU. 218

§ 2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI. 219

I. GENEL OLARAK KAZANMA ÇEŞİTLERİ 219

1) Aslen Kazanma-Devren Kazanma. 219

2) Tescille Kazanma-Tescilden Önce Kazanma. 219

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI 220

1) Genel Olarak Şartları. 220

2) Kazanma Sebebi 220

a) Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerde şekil ve şekle aykırılığın sonuçları 221

aa) Şekil 221

bb) Şekle aykırılığın sonuçları. 225

b) Temsilci tarafından kurulan taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde temsil yetkisi. 229

aa) Vekâletnamenin şekli 229

bb) Özel yetki. 230

cc) Temsil yetkisinin kapsamı 231

c) Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa 231

d) İnançlı devir (temlik) 234

e) Namı müstear. 238

f) Taşınmaz satış vaadi. 240

aa) Niteliği 240

bb) Şekli. 240

cc) Hükmü 241

dd) Tapuya şerh verilmesi 242

ee) Borcun ifası ve ifa edilmemesinin sonuçları 243

g) Tapusuz taşınmazlarda mülkiyeti devir borcu 245

III. TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ 247

1) Medeni Kanun’un 705. Maddesinde Belirtilenler. 248

a) Miras. 248

b) Mahkeme kararı 248

c) Cebrî icra. 250

d) İşgal. 250

aa) Tanım ve şartları. 250

bb) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılabilecek taşınmaz 251

aaa) Tapuya kayıtlı olup da sicile göre sahipsiz hale gelen taşınmazlar. 251

bbb) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar. 251

cc) İşgal fiili ve sonuçları. 252

e) Kamulaştırma (İstimlâk). 253

2) Medeni Kanun’un 705. Maddesinde Belirtilmemiş Olanlar 255

a) Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum veya kuruluşuna geçmesi. 255

b) Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi 255

c) Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği. 256

d) Yeni arazi oluşması. 256

aa) Yeni bir arazi oluşmalıdır 256

bb) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır. 256

cc) Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerlerden gelmiş olmalıdır 257

e) Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak konulması ile ticaret ortaklıklarının birleşmesi 258

IV. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI. 258

A. Olağan Zamanaşımı (Sicile Dayanan Zamanaşımı) 260

1) Zamanaşımı ile Kazanmanın Şartları. 260

a) Taşınmaza ilişkin şart 260

b) Kazanana ilişkin şart. 260

c) Zilyetliğe ilişkin şart. 261

2) Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü. 263

B. Olağanüstü Zamanaşımı (Sicil Dışı Zamanaşımı). 264

1) Uygulanacak Hükümlere Genel Bakış. 264

2) MK m. 713’e Göre Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanımın Koşulları 265

a) Taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır. 266

aa) Taşınmaz, tapusuz veya tapudan kime ait olduğu anlaşılamayan ya da gaip şahıslara ait olmalıdır. 266

aaa) Tapusuz taşınmazlar 267

bbb) Malikin tapuda belli olmaması ya da tapunun gaip şahsa ait olması. 267

bb) Taşınmaz özel mülkiyete ve zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır. 269

b) Taşınmaz üzerinde kanunun aradığı koşullarda yirmi yıl süreyle zilyetlik sürdürülmüş olmalıdır:. 270

aa) Zilyetliğin kanuna uygun koşullarda geçirilmesi. 270

aaa) Malik sıfatıyla zilyetlik. 270

bbb) Davasız zilyetlik. 271

ccc) Aralıksız zilyetlik 272

bb) Zilyetliğin ispatı. 273

c) Zilyedin başvurusu üzerine mahkemece yapılacak ilândan sonra işleyen itiraz süresi içinde itiraz ileri sürülmemelidir 274

3) Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü 276

4) 1515 Sayılı Kanun. 276

§ 3. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBI. 277

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN NİSBİ KAYBI 277

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MUTLAK KAYBI. 278

1) Taşınmazın Tamamen Yok Olması 278

2) Taşınmaz Mülkiyetini Terk 278

3) Kamulaştırma. 280

§ 4. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI. 280

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN YATAY KAPSAMI 281

1) Kadastrosu Yapılmış Tapulu Taşınmazlarda Sınır. 282

2) Tapusuz Taşınmazlarda Sınır. 284

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DİKEY KAPSAMI 284

III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MADDE İTİBARİYLE KAPSAMI 287

A. Arazide İnşa Olunan Şeyler: Yapılar. 287

1) Prensip 287

2) Prensibin Yapının Haksız Olması Halindeki Sonuçları 289

a) Yapıyı arazi malikinin yapmış olması. 289

aa) Malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi 290

bb) Tazminat talebi. 291

cc) Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi 292

aaa) Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır 293

bbb) Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır. 293

ccc) Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep reddedilmiş olmalıdır 293

ddd) Malzeme sahibi MK m. 723 uyarınca tazminat talep etmemiş olmalıdır 293

eee) Mülkiyetin devrine ilişkin yenilik doğuran hak kullanılmalıdır 294

b) Yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması. 294

aa) Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı 295

bb) Malzemenin sökülüp kaldırılmaması halinde malzeme malikinin tazminat talebi 296

cc) Arazi malikinin ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi talebi 298

aaa) Şartları. 298

bbb) Yenilik doğuran hakkın talep eden tarafından kullanılması. 298

c) Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması 299

aa) Arazi malikinin hakları. 299

bb) Malzeme malikinin hakları. 300

cc) Yapıyı yapanın hakları 300

3) İstisnalar. 300

a) Üst hakkı (İnşaat hakkı) 301

aa) Üst hakkının niteliği 301

bb) Bağımsız bölümlerin üst hakkı konusu olamaması. 302

b) Mecralar. 303

c) Başkasının arazisine taşırılan yapı (Taşkın yapı) 304

aa) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü. 305

aaa) Katlanma yükümlülüğü doğuran taahhüt varsa. 305

bbb) Katlanma yükümlülüğü doğuran taahhüt yoksa. 306

bb) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü olan hallerde taşan kısmın hukuki durumu 307

aaa) İrtifak hakkı varsa. 307

bbb) İrtifak hakkı bulunmuyor fakat katlanma yükümlülüğü varsa. 308

B. Arazi Üzerine Dikilen Fidanlar: Dikili Bitkiler. 309

C. Arazideki Kaynaklar 310

1) Prensip 310

2) Kaynak Üzerindeki Hakkın Korunması. 312

3) Aynı Yataktan Beslenen Kaynaklar 313

§ 5. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI. 313

I. MALİKİN HUKUKİ İŞLEMLERİNDEN DOĞAN KISITLAMALAR 314

1) Şerhedilmiş Alım Hakkı 314

2) Şerhedilmiş Geri Alım Hakkı 316

3) Şerhedilmiş Önalım Hakkı 318

a) Sözleşmesel önalım hakkının niteliği ve sözleşmenin şekli. 318

b) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılması 318

c) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılmasının sonuçları476a 321

d) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılmasında süreler. 322

II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR 322

A. Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar. 323

1) Kazı ve Yapı Yaparken Uyulacak Kurallar. 324

2) Dikilecek Şeylerde Uyulacak Hükümler 325

3) Araziye Sınırlık Koyma Mecburiyeti. 325

4) Toprağın İyileştirilmesi 325

B. Özel Hukuk Kısıtlamaları 326

1) Genel Olarak. 326

a) Doğrudan doğruya kısıtlama-dolaylı kısıtlama ayrımı. 327

b) Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım: 328

c) Korunan kişiler bakımından ayrım. 328

2) Paylı Mülkiyette Yasal Önalım Hakkı 328

a) Yasal önalım hakkının niteliği 328

b) Yasal önalım hakkının kullanılması 330

c) Yasal önalım hakkının dava yolu ile kullanılmasının sonuçları 331

d) Yasal önalım hakkının kullanılmasında süreler 332

e) Birden çok paydaşın önalım hakkını kullanması 333

f) Yasal önalım hakkından veya hakkı kullanmaktan feragat. 333

3) Komşular Lehine Konulmuş Kısıtlamalar 333

a) Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar. 334

b) Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar 335

c) Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine geçmesine katlanma yükümlülüğü 336

d) Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü 336

e) Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü 337

f) Zorunlu geçit: Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü. 340

g) Zorunlu su: Kaynak (su) irtifakı kurma yükümlülüğü 342

h) Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü. 344

4) Herkesin Yararlanabileceği Kısıtlamalar. 344

a) Orman ve meralara girme. 344

b) Düşen şeylerin aranması. 345

c) Zorunluluk hali. 346

§ 6. TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU 347

I. GENEL BAKIŞ 347

II. TANINAN DAVALAR 347

1) Eski Hale Getirme Davası. 347

2) Tazminat Davası 348

3) Tehlikenin Giderilmesi Davası 348

III. SORUMLULUĞUN ŞARTLARI. 348

1) Mülkiyetin Yasal Kısıtlamalara Aykırı Kullanılması. 348

a) Kısıtlamaların çeşitlerine göre aykırı kullanma. 348

b) Kaçınılmaz taşkınlıklar. 349

c) Yapma veya yapmama tarzında kısıtlamalara aykırı davranış. 349

2) Kusur Dışında Haksız Fiil Sorumluluğunun Şartları. 350

IV. DAVA HAKKI SAHİPLERİ. 350

V. MALİK DIŞINDA SORUMLULAR 351

VI. DEVLETİN VE DİĞER KAMU TÜZEL KİŞİLERİNİN DURUMU 351

§ 7. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ÖZEL BİR ÇEŞİDİ KAT MÜLKİYETİ 352

I. GENEL BAKIŞ 352

II. KAVRAM VE NİTELİK. 352

1) Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kat Mülkiyeti Kavramı 352

a) Bağımsız bölüm 354

b) Ortak yer. 354

c) Eklenti 356

2) Kat İrtifakı Kavramı 356

III. KAT MÜLKİYETİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER. 356

IV. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI 357

1) Genel Prensipler. 357

2) Kurulması 358

a) Kat mülkiyetinin taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından kurulması. 358

b) Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması 359

aa) Resmi senet. 359

bb) Kat mülkiyetinin tescili 360

c) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması 361

d) Kat mülkiyetinin kat irtifakına dayanılarak kurulması. 362

V. KAT İRTİFAKI 363

1) Kavram ve Niteliği. 363

2) Kat İrtifakının Kurulması. 364

a) Uyulacak esaslar. 364

b) Kat irtifakının taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından kurulması. 365

c) Kat irtifakının iradi olarak kurulması 365

aa) Resmi senet düzenlenmesi 365

bb) Tescil 366

4) Kat İrtifakının Sona Ermesi. 367

VI. KAT MALİKLERİNİN HAK VE BORÇLARI 367

A. Kat Maliklerinin Hakları 367

1) Bağımsız Bölümlerde. 367

2) Ortak Yerlerde 368

B. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri 369

1) Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü 369

2) Bağımsız Bölüm ve Eklentisini Özgülenme Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü. 370

3) Bağımsız Bölümünde Ana Yapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü 371

4) Onarım İçin Bağımsız Bölümüne Girme İzni Verme ve Bölümünde Gerekli İşlerin Yapılmasına Katlanma Yükümlülüğü 372

5) Ana Taşınmazın Bakımı, Mimari Durumu ile Güzelliği ve Sağlamlığını Koruma Yükümlülüğü 372

6) Genel Giderlere Katılma Borcu 373

a) KMK m. 20/f. 1’e göre, genel giderlere şunlar girmektedir. 373

b) KMK m. 20/f. 1’de belirtilen genel giderlere katılma payı değişiktir 374

c) Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak tedbirler. 375

aa) Ortak giderlerin dava ve icra takibi yolu ile ödettirilmesi 375

bb) Gecikme tazminatı 375

cc) Ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsili 376

dd) Kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı. 376

ee) Ortak gider alacağına tanınan öncelik 376

VII. KAT MALİKLERİ KURULU VE YÖNETİM. 377

1) Yönetim Planı 377

2) Genel Kurul = Kat Malikleri Kurulu. 378

a) Oluşması ve yetkileri 378

b) Toplantı yapma ve karar alma şekli 379

3) Yönetici 380

a) Tayini 380

b) Yetki ve görevleri. 380

c) Yöneticinin istifası veya azli 382

4) Denetçi veya Denetim Kurulu. 382

VIII. KAT MÜLKİYETİ DÜZENİNİN İYİ İŞLEMESİ İÇİN ALINAN TEDBİRLER.383

1) Paylı Mülkiyet Açısından 383

a) Paylaşma istenememesi 383

b) Yasal önalım hakkı olmaması. 383

c) Tahliye kolaylığı. 383

d) Tebligat kolaylığı 383

2) Borç ve Yükümlülüklere Uymayı Sağlamak Açısından 384

a) Genel olarak. 384

b) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile devredilmesi. 384

3) Uyuşmazlıkların Çözümü Açısından Özel Muhakeme Usulü. 385

a) Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre hâkimin müdahalesi istenebilecek uyuşmazlıklar. 386

aa) Genel yönetim uyuşmazlıkları 386

bb) Kat maliklerinin borçlarını yerine getirmemesi. 386

IX. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 388

1) Kütükteki Kaydın Terkini İle Sona Erme 388

2) Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması İle Sona Erme. 389

3) Ana Taşınmazın Kamulaştırılması İle Sona Erme. 389

4) Ana Taşınmazın Harap Olması İle Sona Erme 389

a) Ana taşınmazın tümünün harap olması 389

b) Ana taşınmazın kısmen harap olması. 390

X. TOPLU YAPILARA İLİŞKİN DÜZENLEME. 390

1) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulması. 392

2) Toplu Yapılarda Yönetim. 395

a) Kanun’daki düzenleme. 395

b) Yönetim organları. 398

aa) Kat malikleri kurulları. 398

aaa) Blok kat malikleri kurulu 398

bbb) Blok olmayan yapılar malikleri kurulu. 398

ccc) Ada kat malikleri kurulu 399

ddd) Toplu yapı kat malikleri kurulu 399

bb) Temsilciler kurulları. 399

aaa) Blok temsilciler kurulu 400

bbb) Ada temsilciler kurulu. 400

ccc) Toplu yapı temsilciler kurulu. 401

cc) Yöneticiler ve denetçiler. 401

aaa) Blok yöneticisi ve denetçisi. 402

bbb) Blok niteliğinde olmayan yapılar yönetici ve denetçisi 402

ccc) Ada yöneticisi veya denetçisi 402

ddd) Toplu yapı yönetici ve denetçisi. 402

3) Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma 402

XI. DEVRE MÜLK HAKKI. 403

1) Genel Bakış 403

2) Kavram 404

3) Devre Mülk Hakkının Kurulması 404

a) KMK m. 57’ye göre devre mülk hakkı, ancak mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümde kurulabilir. 405

b) Bir binada veya bağımsız bölümde, devre mülk hakkına sahip olacak kimseler bu binaya veya bağımsız bölüme paylı mülkiyet tarzında malik olmalıdır. 405

c) Devre mülk hakkının kurulması hususunda tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenecektir. 405

4) Devre Mülk Hakkının Hükümleri 406

a) Genel olarak. 406

b) Hak sahiplerinin yetkileri. 408

c) Hak sahiplerinin yükümlülükleri 409

5) Devre Mülk Hakkına Tabi Taşınmazda Yönetim 409

6) Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi. 410

Ü ç ü n c ü B ö l ü m

TAŞINIR MÜLKİYETİ

§ 1. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KONUSU.411

I. TAŞINIR EŞYA411

II. DOĞAL GÜÇLER 412

§ 2. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 413

I. DEVREN KAZANMA 413

1) Zilyetliğin Devri ve Tarafların Anlaşması (Aynî Sözleşme) 413

2) Geçerli Bir Kazanma Sebebinin Gerekli Olup Olmadığı 415

3) İstisnai Durumlar: Zilyetlik Devredilmeden Mülkiyetin Kazanılması 416

4) Hükmen Teslim Yolu İle Mülkiyet Kazanılmasında Sınırlamalar. 417

5) Mülkiyeti Saklı Tutma Sözleşmesi 418

II. ASLEN KAZANMA. 420

1) Sahiplenme (İhraz). 420

2) İşleme Sonucu Kazanma (Hukukî Tağyir). 421

3) Malların Birleşmesi veya Karışması Sonucu Kazanma. 422

4) Arıların Mülkiyetini Kazanma. 423

5) Eşya Bulanın, Bulduğu Eşyanın Mülkiyetini Kazanması 423

6) Definenin Mülkiyetini Kazanma 425

7) Zamanaşımı ile kazanma. 425

§ 3. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAYBI 426

Ü Ç Ü N C Ü K I S I M

SINIRLI AYNÎ HAKLAR

Birinci Bölüm

GENEL BİLGİLER

§ 1. SINIRLI AYNÎ HAK KAVRAMI 427

§ 2. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN ÇEŞİTLERİ. 428

I. YARARLANMA HAKLARI (İRTİFAKLAR:MK m. 779-838) 428

II. TEMİNAT (GÜVENCE) HAKLARI (MK m. 850-972) 428

III. TAŞINMAZ YÜKÜ (MK m. 839-849). 428

§ 3. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN BAŞLICA ÖZELLİKLERİ VE BAĞLI OLDUKLARI GENEL KURALLAR. 428

I. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ 428

II. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN MÜLKİYET KARŞISINDA DURUMU. 429

III. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN KONUSU. 430

IV. MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜZERİNDE SINIRLI AYNÎ HAK SAHİBİ OLMASI 430

1) Malik Lehine İrtifak. 430

2) Malik Lehine Taşınmaz Rehni. 431

3) Malik Lehine Taşınmaz Yükü 432

§ 4. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI. 432

I. GENEL BAKIŞ. 432

II. TAŞINMAZLARDA SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI 433

İ k i n c i B ö l ü m

İRTİFAK HAKLARI

§ 1. GENEL BİLGİLER 435

I. KAVRAM 435

II. İRTİFAK HAKKININ ÇEŞİTLERİ 435

1) Yararlanma Yetkisinin Kapsamı Açısından İrtifak Çeşitleri 436

a) Tam yararlanma sağlayan irtifaklar 436

b) Sınırlı yararlanma sağlayan irtifaklar. 436

2) Yararlanma Yetkisinin Tarzı Açısından İrtifak Çeşitleri 437

a) Olumlu irtifaklar. 437

b) Olumsuz irtifaklar. 438

3) Hak Sahibinin Tayini Açısından İrtifak Çeşitleri. 438

a) Kişisel irtifaklar 438

b) Eşyaya bağlı irtifaklar 439

III. İRTİFAKLARA UYGULANACAK HÜKÜMLER. 440

1) Genel Olarak 440

2) Kazanma Açısından. 440

3) İrtifak Hakkı Sahibinin Korunması Açısından 440

§ 2. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAKLAR. 441

I. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAKIN KONUSU. 441

II. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ KAZANILMASI. 443

1) Tescille Kazanma. 443

2) Sicil Dışı (Tescilden Önce) Kazanma 444

a) Miras. 445

b) İşgal 445

c) Kamulaştırma. 445

d) Cebrî icra 445

e) Mahkeme kararı 445

3) İrtifak Hakkının Zamanaşımı İle Kazanılması 446

a) Olağan zamanaşımı ile kazanma 446

b) Olağanüstü zamanaşımı ile kazanma. 446

IV. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ SONA ERMESİ. 447

1) Terkin ile Sona Erme. 447

2) Terkin Dışı Sona Erme. 447

a) Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması. 447

b) Yüklü taşınmazın kamulaştırılması 447

c) Sürenin sona ermesi 448

d) Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi 448

e) Mahkeme kararı 448

aa) İrtifakın sağladığı yararın yok olması (MK m. 785/f. 1) 448

aaa) Genel bakış 448

bbb) İrtifakın sağladığı yararın belirlenmesi. 449

ccc) Yararın yok olması halinde irtifakın terkini (MK m. 785/f. 1) 449

bb) Yararın, yük karşısında azalması halinde irtifakın terkini (MK m. 785/f. 2). 450

V. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ HÜKÜMLERİ. 450

A. İrtifakın İçeriğinin Belirlenmesi 450

B. İrtifak Hakkının Kullanılmasına İlişkin Hükümler 451

1) Yararlanan Taşınmaz Malikine İlişkin Hükümler. 452

a) İrtifak hakkı sahibinin yetkileri. 452

b) İrtifak hakkı sahibinin yükümlülükleri. 452

2) Yüklü Taşınmaz Malikine İlişkin Hükümler 452

a) Yüklü taşınmaz malikinin yetkileri. 452

aa) İrtifak yerinin değiştirilmesini talep hakkı. 452

bb) İrtifakın terkinini talep hakkı 453

b) Yüklü taşınmaz malikinin yükümlülükleri. 453

3) İrtifak Hakkının Değişen Duruma Uydurulması 453

a) Değişen ihtiyaçlar dolayısıyla yükün ağırlaştırılamaması 453

b) İrtifakın çözülmesi hükümlerinin uygulanması 454

§ 3. KİŞİSEL İRTİFAKLAR 454

I. KİŞİYLE BAĞLI İRTİFAKLAR (İNTİFA VE OTURMA HAKKI) 454

A. Genel Bakış:. 454

B. İntifa Hakkı 455

1) Kavram ve Özellikleri 455

2) İntifa Hakkının Kazanılması 455

a) Tesisen (kurulma yoluyla) kazanma. 455

b) Aslen kazanma 456

3) İntifa Hakkının Sona Ermesi 457

a) Sona erme sebepleri 457

aa) Taşınmaz üzerinde intifada. 457

aaa) Taşınmazın tamamen yok olması. 457

bbb) Kamulaştırma. 457

ccc) Mahkeme kararı. 457

ddd) Cebrî icra 458

eee) Ölüm, kişiliğin sona ermesi, sürenin sona ermesi 458

fff) Terkin ile sona erme. 459

bb) Taşınır ve alacaklar üzerinde intifada. 460

b) İntifa hakkının sona ermesinin sonuçları 460

aa) Geri verme borcu 460

bb) İntifa konusunun geri verilmesinde hak sahibinin sorumluluğu 461

cc) İntifa hakkı sahibinin giderleri talep hakkı. 462

dd) Söküp alma hakkı. 463

4) İntifa Hakkının Hükümleri. 464

a) İntifa hakkı sahibinin hakları 464

aa) İntifa konusu mala zilyet olma yetkisi. 464

bb) İntifa konusu malı kullanma yetkisi. 464

cc) İntifa konusu malın ürünlerini ve gelirlerini elde etmek yetkisi 465

aaa) Doğal ürünler 465

bbb) Hukuki ürünler. 466

dd) İntifa konusu malı yönetme yetkisi 466

ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi 467

ff) İntifa konusu mal üzerinde tasarruf yetkisi 468

b) İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri. 468

aa) Bakım ve koruma yükümlülüğü. 468

bb) Koruma ve işletme masrafları ile vergileri ödeme yükümlülüğü. 469

cc) İntifa konusu malı sigorta ettirme yükümlülüğü 470

c) Malikin hakları 470

aa) İntifa konusu üzerinde tasarruf yetkisi. 470

bb) Gözetim yetkisi. 470

cc) Güvence (teminat) isteme yetkisi. 471

dd) İntifa hakkı sahibinin intifa konusu eşya üzerindeki zilyetliğine son verilmesini talep yetkisi 471

ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi 472

ff) Yönetime katılma yetkisi 472

d) Malikin yükümlülükleri 472

aa) Özdeğeri koruma önlemleri. 472

bb) İntifa konusu eşyanın özdeğerine ilişkin önemli giderler. 473

cc) Alacak üzerinde intifada yönetime katılma. 473

5) Özel İntifa Çeşitleri 473

a) Tüketime tabi eşya üzerinde intifa: Gerçek olmayan intifa (Quasi usus - fructus) 473

b) Haklar, özellikle alacak üzerinde intifa. 474

aa) Genel kavram ve hukuki nitelik. 474

bb) Alacak üzerinde intifa 474

c) Malvarlığı üzerinde intifa 476

C. Oturma Hakkı 477

1) Oturma Hakkı Kavramı 477

2) Oturma Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi. 477

3) Oturma Hakkının Konusu ve Hükümleri. 478

II. DÜZENSİZ KİŞİSEL İRTİFAKLAR (El Değiştirebilen Kişisel İrtifaklar). 479

A. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı). 480

1) Kavram. 480

2) Önemi. 480

3) Çeşitleri 481

4) Üst Hakkının Kazanılması 482

5) Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sona Ermenin Sonuçları 483

6) Süresinden Önce Üst Hakkının Arazi Malikine Devri Talebi 484

7) Üst Hakkının Hükümleri 487

B. Kaynak Hakkı 489

1) Kaynak Hakkı Kavramı 489

2) Kaynak Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi. 490

3) Kaynak Hakkının Hükümleri. 490

C. Diğer Düzensiz Kişisel İrtifaklar. 491

1) Kavram. 491

2) Hak Sahibi 492

3) Kazanma ve Sona Erme. 492

4) Hükümleri. 493

Ü Ç Ü N C Ü B Ö L Ü M

TAŞINMAZ YÜKÜ

§ 1. TAŞINMAZ YÜKÜ KAVRAMI VE YÜKÜN KAPSAMI 494

I. KAVRAM 494

II. YÜKÜN KAPSAMI 494

1) Edim Borcu 495

2) Taşınmazın Borcun Teminatı Olması 496

§ 2. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN ÇEŞİTLERİ. 497

1) Kişi Lehine Taşınmaz Yükü – Eşyaya Bağlı Taşınmaz Yükü. 497

2) Özel Hukuk Taşınmaz Yükü - Kamu Hukuku Taşınmaz Yükü. 497

§ 3. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN KAZANILMASI 498

1) Kazanma Yolları 498

§ 4. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN SONA ERMESİ. 499

1) Genel Olarak 499

2) Yükten Kurtulma Yolu İle Sona Erdirme 499

a) Yük alacaklısının taşınmazını yükten kurtarma yetkisi. 499

b) Yüklü taşınmaz malikinin taşınmazı yükten kurtarma yetkisi 500

D ö r d ü n c ü B ö l ü m

REHİN HAKLARI

B i r i n c i A y ı r ı m

TAŞINMAZ REHNİ

§ 1. TAŞINMAZ REHNİ KAVRAMI VE ÇEŞİTLERİ 501

§ 2. İPOTEK, İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİ ARASINDAKİ FARKLAR 503

I. İPOTEK. 503

II. İRAT SENEDİ. 504

III. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ 505

§ 3. TAŞINMAZ REHNİNE HÂKİM GENEL KURALLAR. 505

I. TAŞINMAZ REHNİNDE BELİRLİLİK İLKESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER. 506

1) Genel Bakış 506

a) Alacak açısından belirlilik ilkesine göre taşınmaz rehni kurulurken belirli bir alacak miktarının (kural olarak) Türk parası ile tapuda gösterilmesi gerekir (MK m. 851/ f. 1) 506

b) Rehin konusu açısından belirlilik ilkesine göre, rehinle yüklenecek taşınmaz, belirli, tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır (MK m. 853). 509

2) Bir Alacağın Birden Fazla Taşınmazla Teminat Altına Alınması 510

a) Kural 510

b) İstisna511

II. TAŞINMAZ REHNİNDE KAMUYA AÇIKLIK İLKESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER 512

A. Taşınmaz Rehninin Kazanılması. 512

1) Tescil İle Kazanma. 512

a) Kazanma sebebi 513

aa) Taşınmaz rehni sözleşmesi 513

bb) Ölüme bağlı tasarruf. 516

cc) Malikin tek taraflı tasarrufu. 516

dd) Kanun hükmü 516

ee) Mahkeme kararı 517

b) Tescilin icrası 518

2) Sicil Dışı Kazanma. 518

B. Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi. 519

III. SABİT DERECELER SİSTEMİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER 521

1) İlerleme Sistemi. 521

2) Sabit Dereceler Sistemi 522

3) Türk Hukukunda Sabit Dereceler Sistemi. 522

a) Sistemin tercih sebepleri 522

b) Sabit dereceler sisteminin hükümleri. 523

c) Sabit dereceler sisteminin istisnaları 525

aa) Kanundan doğan ilerleme hakları. 525

bb) Sözleşmeden doğan ilerleme hakkı 527

aaa) Boş dereceye ilerleme hakkının hukuki niteliği ve kuruluşu 527

bbb) Boş dereceye ilerleme sözleşmesinin hükümleri 528

ccc) Boş dereceye ilerlemenin gerçekleşmesi. 528

IV. YABANCI PARA ÜZERİNDEN REHİN KURULMASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER. 529

1) Genel Olarak 529

2) Medeni Kanun M. 851/f. 2’nin Uygulama Alanı. 529

3) Rehnin Kurulmasına İlişkin Esaslar 530

V. TAŞINMAZ REHNİNDE TEMİNAT YÜKÜNÜN VE TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAĞIN KAPSAMINA İLİŞKİN HÜKÜMLER. 531

1) Taşınmaz Rehninde Teminat Yükünün Kapsamı. 531

a) Teminat yükünün kapsamına giren unsurlar 531

aa) Taşınmaz. 531

bb) Bütünleyici parça ve eklenti. 532

aaa) Bütünleyici parçalar. 532

bbb) Eklentiler. 532

cc) Kira bedeli ve sigorta tazminatı 534

aaa) Kiralar (MK m. 863) 535

bbb) Sigorta tazminatı (MK m. 879). 536

b) Rehin konusu taşınmazın değerinin korunmasına dair hükümler 537

aa) Taşınmaz maliki, taşınmazın değerinin azalmasında kusurlu ise. 538

bb) Taşınmaz maliki, taşınmazın değerinin azalmasında kusurlu değil ise.540

c) Rehinli taşınmazdan küçük parçaların ayrılmasına dair hükümler 540

2) Teminat Altına Alınan Alacağın Kapsamı. 541

a) İlgili hükümler 541

b) Teminatın kapsamına giren unsurlar 541

aa) Anapara (MK m. 875/f. 1) 541

bb) Takip giderleri ve gecikme faizi (MK m. 875/f. 2) 542

cc) Sözleşme faizi (MK m. 875/b. 3). 542

dd) Taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraflar, özellikle malik ödemediği için onun hesabına sigortacıya ödenen primler (MK m. 876) 543

3) Taşınmaz Rehninin Paraya Çevrilmesi 544

VI. ARAZİ PARÇALARININ BİRLEŞTİRİLMESİ HALİNDE TEMİNATIN DURUMUNA İLİŞKİN HÜKÜMLER 546

VII. ALACAKLIYA KAYYIM TAYİNİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER. 547

VIII. TAŞINMAZIN TEK TARAFLI OLARAK REHİN YÜKÜNDEN KURTARILMASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER. 547

1) Şartları. 548

2) Yükten Kurtarma Usulü 548

3) Rehinli Alacaklıların Taşınmazın Satışını Talep Etme İmkânları 548

4) Terkin. 549

§ 4. İPOTEK. 550

I. İPOTEK KAVRAMI VE AMACI. 550

II. İPOTEĞİN ÖZELLİKLERİ 551

1) İpoteğin Alacağa Bağlı Hak Olmasının Özellikleri. 551

a) İpoteğin kurulmasında alacağa bağlılığın hükümleri 551

b) Hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlı hak olmasının hükümleri. 552

c) Rehinli alacağın devrinde (temlikinde), ipoteğin alacağa bağlı hak olmasının hükümleri 553

d) Tapu siciline güvenin korunmasında ipoteğin alacağa bağlı hak olmasının hükümleri. 554

e) İpoteğin alacağa bağlılığının rehnin sona ermesindeki hükümleri. 554

2) İpotekte Kişisel Sorumluluk Ve Teminata İlişkin Özellikler. 555

a) Borçlu rehinli taşınmazın maliki ise. 555

b) Borçlu ile taşınmazın maliki farklı kişiler ise 555

3) İpotekli Taşınmaz Üzerindeki Mülkiyet İlişkisinin Değişmesine İlişkin Özellikler 558

a) İpotekli taşınmazın devri 558

b) İpotekli taşınmazın bölünmesi 559

III. KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI 561

1) Tescile Tabi Olmayan Kanuni İpotek Hakları. 561

2) Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları. 562

a) Genel olarak. 562

b) Tescile yönelik hakkın hukuki niteliği. 563

c) Tescile tabi kanuni ipotek kurulması hakkından feragat 564

d) Kanuni ipoteği kurma hakkının tabi olduğu süre. 564

e) Kanuni ipoteğin tescili 565

f) Tescile tabi kanuni ipotek hakkının sırası 565

3) Özel Olarak İnşaatçı İpoteği (Yapı Alacaklısı İpoteği) 565

a) İnşaat alacaklısı kavramı 566

b) İnşaat alacağı kavramı 566

c) Tescile yönelik hakkın niteliği. 567

d) İnşaatçı ipoteğinin tescili 568

e) İnşaatçı ipoteğinin sırası. 568

f) İnşaat alacaklısının sıraca önce gelen diğer rehinli alacaklılar karşısında önceliği 569

§ 5. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİ. 570

I. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİNİN ÖZELLİKLERİ 570

II. İRAT SENEDİNİN ÖZELLİKLERİ. 571

§ 6. TAŞINMAZ KARŞILIK GÖSTERİLEREK SENET ÇIKARILMASI 572

I. GENEL OLARAK 572

II. SENETLERİN TEMİNAT ALTINA ALINMA TARZI 573

1) Senet Alacaklıları Lehine Taşınmaz Rehni Kurulması 573

2) Aracı Banka Lehine Taşınmaz Rehni Kurulması 574

3) Tertip Halinde İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi Çıkarılması. 574

İ k i n ci A y ı r ı m

TAŞINIR REHNİ

§ 1. GENEL BAKIŞ. 575

I. TAŞINIR REHNİ ÇEŞİTLERİ. 575

1) Gemi İpoteği 576

2) Hava Araçlarının Rehni. 576